新冠肺炎疫情暴发后，由于美联储以及美国政府实施了大规模的经济支持措施，经济复苏推动了美国住房需求的回暖，叠加房屋供应不足以及较低的抵押贷款利率，美国房屋销售十分火爆。然而，随着今年3月美联储开始加息，目前已累计加息375个基点，美国抵押贷款利率出现明显攀升，上行的抵押贷款利率在一定程度上削弱了消费者的购房意愿。再加上经济不确定性的增加以及通胀水平的飙升，美国房屋销售持续下滑。

　　美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新公布的数据显示，美国10月成屋销售量较9月下降5.9%，连续第9个月下降，较上年同期下降28.4%，经季节性调整后按年率计算为443万套，为2020年5月以来的最低水平。抵押贷款利率的持续攀升继续打击着美国的房地产市场。NAR首席分析师劳伦斯·云表示，在10月份有更多潜在购房者因抵押贷款利率攀升而无法获得贷款。在美国国内房价较高的地区和近年来房价大幅上涨的市场中，这种影响更大。

　　值得注意的是，美国房屋销售自2月以来逐步下降，创下1999年有数据以来最长连降。美联储为抗击通胀而进行的连续加息，导致美国的抵押贷款利率迅速攀升，打击了消费者购房需求，成为美国房屋销售面临的关键下行压力。NAR公布的数据显示，今年10月，房产在市场上的停留时间通常为21天，高于9月的19天和2021年10月的18天。

　　美联储在11月的货币政策会议上宣布加息75个基点，符合市场预期。由于美国10月消费者物价指数同比增速下降至7.7%，市场普遍预计美联储将在12月的货币政策会议上放缓加息节奏，加息幅度预计将降至50个基点。近期，也有多位美联储官员在讲话中透露美联储预计将放缓加息节奏的信号，不过这些决策者们同时也强调，抗击通胀依然是美联储的首要任务。美联储距离暂停加息还有一段距离，而这也意味着美国抵押贷款利率很难出现大幅度的下跌。

　　对于目前的美国房屋销售情况而言，有一个好消息是，近一周，美国30年期固定抵押贷款利率以及15年期固定抵押贷款利率已有所下降。根据房地美(Freddie Mac)公布的数据，截至11月17日当周，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为6.61%，低于上周的7.08%。而在一年前的同一时期，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.10%。另外，美国15年期固定抵押贷款平均利率为5.98%，低于上周的6.38%。而在一年前的同一时期，美国15年期的固定抵押贷款的平均利率为2.39%。

　　房地美首席分析师山姆·卡特表示，虽然抵押贷款利率下降是好消息，但住房市场摆脱高利率阴云仍有很长的路要走。通货膨胀率仍然居高不下，美联储可能会维持高利率，消费者将继续感受到影响。而劳伦斯·云表示，抵押贷款利率自11月中旬见顶以来已经下降，因此房屋销量在当前周期中可能接近触底。

　　另外，从美国成屋买家的构成来看，根据《2022年美国住宅房地产国际交易概况》报告，在2021年4月至2022年3月的12个月期间，外国买家购买住宅的金额达到590亿美元，占美国成屋销售额的2.6%，外国买家现房购买数量为9.86万套，占现房销售总量的1.6%。从买家国家排名来看，加拿大买家占外国买家的11%，交易额达55亿美元；墨西哥买家占外国买家的8%，交易额达29亿美元。

　　值得注意的是，虽然从房屋销售的角度看，美国房地产市场较为低迷，但美国的房价总体而言依然处于较高水平。而高企的房价也是阻碍消费者购房意愿的重要因素。NAR公布的数据显示，美国10月份所有住房类型的现房价格中值为379100美元，比2021年10月上涨了6.6%。

　　美联储在11月发布的金融稳定报告中指出，尽管房价的同比增长已经出现放缓，但整体估值依然很高。在全国范围内，房价与租金比趋于平稳，但仍高于本世纪初的峰值水平。另外，纽约联储日前公布的一项调查显示，10月美国消费者预计房价将小幅上涨2%，与9月预期持平，为2020年6月以来的最低涨幅。

（文章来源：金融时报）